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香港樓市的迷思

香港樓市的迷思

香港樓市的迷思  -  林一鳴

2009.07.31


近月香港樓市持續攀升,從海嘯的低位已回升兩成以上,有些屋苑更回到海嘯前的價格。為甚麽香港樓市會回升這麼多?這是令很多人都感到莫明奇妙,包括筆者在內。

筆者在去年接受傳媒訪問時指出,我當時是看淡樓市的,因為港股會進入C浪,香港樓市會跟随出現調整,跌幅起碼在30%以上,調整期最少一年。結果C浪真的來了,股市跌幅比預期的還要多,全球樓市亦進入調整,歐美樓市今天仍未能止跌回升。理應香港的樓市,也應該沒有好日子吧?

所以到了年初的時候,由於樓市只調整了三個月,加上調整幅度未達目標,故此筆者仍對傳媒說,認為香港樓市應該未跌夠,因為一個正常的熊市,應不會在數個月就完成的。熊市通常會有兩次以上試底的行動,好像股市的A浪底和C浪底,所以在農曆年後出現的反彈,筆者當時認為只是小陽春,反彈之後還是要跌;可是現在已經到了八月,小陽春持續了超過半年,實在令人感到意外。

香港樓價偏貴

跟據客觀的分析,香港樓價算是偏貴。統計處的數據顯示,今年首季家庭住戶每月入息中位數為18,100元,仍低於1997年的月入中位數的19,000元,即是過去十多年來,大家的平均薪金都沒有上升!筆者回想在二十年前,大學畢業生每月的平均薪金約為一萬,中學生約六千至八千等,相信今天的薪金也是差不多,而預計在未來十年或廿年之後,也可能是這個水平。當薪金增長率接近零的時候,理應是不能推動樓市上升的。

可能你會作出反駁:香港是貧富懸殊的地方,不可以用月入中位數分析嘛!統計處的數據亦有顯示,全港月入逾10萬元的家庭有7.9萬戶,只佔全港家庭數量的4%,算是最高收入的一群,但單以他們的薪金,也是買不起一些「新晉豪宅」,例如灣仔街市附近的新樓,每呎平均價竟要10,000元以上,九龍站的更達每呎15,000元以上,就算月入逾10萬元的家庭,供樓也是相當吃力的。

對於「為何樓價升個不停」的迷思,中原的施老闆在兩星期前的專欄中指出,現在買樓人士所動用的資金,是過去積累起來的財富,數量非常龐大。他們現在嫌持現金收不到利息,故紛紛轉持資產買樓。這本來不肯接受經濟衰退時出現牛市,但當大部分人不理性的時候,市場亦只能按著不理性的方向轉變。

樓市走在經濟之後

對於施老闆的解釋,筆者花了很長的時間細想。樓市與其他投資有一個重要的分別,就是樓市有九成以上是用家,只有一成以下是投資者,所以要估計一個樓市的前景,就必須作出最基本的分析,例如經濟、就業情況、負擔能力等,其他一切投資因素或概念,只會對樓市造成短暫的影響。由於股市走在經濟(主要是企業盈利)之前,而樓市走在經濟(主要是薪金及失業率)之後,所以有些人認為未來樓市會繼續上升,筆者是有保留的。


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